武漢恒昇壹世界項(xiàng)目策劃方案-74PPT

1、12目目 錄錄 第一部分：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第一部分：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)概況武漢市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)武漢市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)商品房市場(chǎng)情況商品房市場(chǎng)情況存量房市場(chǎng)情況存量房市場(chǎng)情況住房空置情況住房空置情況漢口房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析漢口房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析第二部分：項(xiàng)目區(qū)位分析第二部分：項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目所在區(qū)域分析項(xiàng)目所在區(qū)域分析項(xiàng)目現(xiàn)狀分析項(xiàng)目現(xiàn)狀分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研第三部分第三部分 項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析 第第五五部分部分 項(xiàng)目建議項(xiàng)目建議 產(chǎn)品規(guī)劃說明產(chǎn)品規(guī)劃說明 戶型配比建議戶型配比建議 本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議 本項(xiàng)目環(huán)境及景觀建議本項(xiàng)目環(huán)境及景觀建議第四部分第四部分 項(xiàng)目定位

2、分析項(xiàng)目定位分析 項(xiàng)目定位說明項(xiàng)目定位說明項(xiàng)目綜合定位項(xiàng)目綜合定位產(chǎn)品功能定位產(chǎn)品功能定位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定位本項(xiàng)目客戶定位本項(xiàng)目客戶定位目標(biāo)客戶對(duì)比目標(biāo)客戶對(duì)比本項(xiàng)目形象定位本項(xiàng)目形象定位 第六部分第六部分 價(jià)格定位價(jià)格定位第八部分第八部分 營(yíng)銷分期建議營(yíng)銷分期建議營(yíng)銷分期營(yíng)銷分期項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)奏表項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)奏表廣告執(zhí)行建議廣告執(zhí)行建議廣告推廣階段劃分廣告推廣階段劃分第十部分第十部分 長(zhǎng)城顧問公司簡(jiǎn)介長(zhǎng)城顧問公司簡(jiǎn)介公司基本情況公司基本情況銷售代理項(xiàng)目銷售代理項(xiàng)目發(fā)展顧問項(xiàng)目發(fā)展顧問項(xiàng)目商服運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目商服運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目第九部分第九部分 初步合作方式初步合作方式 第七部分第七部分 投資成本分析投資成本

3、分析 投資直接費(fèi)用投資直接費(fèi)用 投資間接費(fèi)用投資間接費(fèi)用 銷售收入估算銷售收入估算 投資收益分析投資收益分析3第一部分：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第一部分：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 武漢社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)投資主要指標(biāo)武漢社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)投資主要指標(biāo) 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 2006年武漢地區(qū)生產(chǎn)總值為2590億元，同比增長(zhǎng)14.8%；固定資產(chǎn)投資達(dá)到 1325.29億元，增長(zhǎng)26.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為12360元，比2005年增長(zhǎng)13.9%；城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積為26.86平方米，比2005年提高1.16平方米。全市儲(chǔ)蓄存款余額1887.95億元，比2005年增加18.

4、0%。 2006 2006年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 2006年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資為366.15億元，同比增長(zhǎng)22.9%，增幅比2005年回落了4.8個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的27.6%；其中，住房開發(fā)投資為271.8億元，同比增長(zhǎng)25.3%，增幅比2005年回落3.9個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的74.2%。 4商品房市場(chǎng)情況商品房市場(chǎng)情況土地市場(chǎng)供求情況土地市場(chǎng)供求情況 2006年我市供應(yīng)土地面積約9871.7畝（含7個(gè)中心城區(qū)、武漢東湖新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和東西湖、江夏、黃陂區(qū)）。商品房開發(fā)建設(shè)情況商品房開發(fā)建設(shè)情況 2006年我市商品房施工

5、面積為2876.92萬平方米，同比增長(zhǎng)4.6%。 2006年我市商品房新開工面積1074.88萬平方米，同比減少10.1%。 2006年我市商品房竣工面積為873.83萬平方米，同比增加7.0%。具體情況如下圖所示：（單位為萬平米）5商品房銷售情況商品房銷售情況 2006年我市商品房銷售面積為960.88萬平方米，同比增長(zhǎng)5.1%。其中高層和小高層占總銷售套數(shù)的78%以上；面積段120平方米以下的戶型所占比例為56.65%。 我市商品住房的銷售主體以本市和省內(nèi)為主，占全市商品住房購(gòu)買比例87%。境外人士購(gòu)買住房?jī)H105套，占0.12%。商品房?jī)r(jià)格情況商品房?jī)r(jià)格情況 在宏觀調(diào)控政策作用下，我市商

6、品房綜合價(jià)格穩(wěn)中有升，但上漲趨緩。全年商品房綜合物業(yè)（住宅/寫字樓/商業(yè)）平均價(jià)格為3996.78元/平方米，同比增長(zhǎng)3.28%，與2005年相比增幅回落了5個(gè)百分點(diǎn)。 2006年全市商品住房平均價(jià)格為3622.20元/平方米，比去年同期相比增長(zhǎng)8.26%，增幅回落17.14個(gè)百分點(diǎn)。其中，高層的平均價(jià)格為4203.48元/平方米；小高層的平均價(jià)格為3268.54元/平方米；多層商品住房平均價(jià)格為3432.71元/平方米 全市在售均價(jià)超過6000元/平方米的項(xiàng)目20余個(gè)，主要集中在濱江、臨湖等地理交通優(yōu)勢(shì)明顯的地段。漢口、武昌主城區(qū)房?jī)r(jià)基本達(dá)到5000元/平方米左右，漢陽2006年增長(zhǎng)明顯，目

7、前也上升到4000元/平方米的水平，近郊如南湖、古田平均房?jī)r(jià)接近3800元/平方米，一些遠(yuǎn)郊區(qū)房?jī)r(jià)多在3000元/平方米上下。6存量房市場(chǎng)情況存量房市場(chǎng)情況 2006年我市存量房成交72827起，面積為767.51萬平方米，同比增長(zhǎng)22.7%；其中：存量住房成交45452起，成交面積為366.60萬平方米（不含房改出售公房），同比增長(zhǎng)11.0%。 全年存量房綜合物業(yè)平均價(jià)格為2621.42元/平方米，同比增長(zhǎng)4.34%。其中，存量住房平均價(jià)格為2412.36元/平方米，同比增長(zhǎng)9.17%。住房空置情況住房空置情況 2006年，我市商品住房新增上市面積為1257.9萬平方米，根據(jù)06年武漢房地產(chǎn)

8、報(bào)告中顯示我市商品房銷售面積為908.92萬平方米，通過上述兩組數(shù)據(jù)的對(duì)比，新增上市面積比銷售面積多了348.98萬平方米，空置率約為28%。 目前商品住宅可銷售套數(shù)（武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)公開數(shù)據(jù)顯示為12萬余套，含往年結(jié)轉(zhuǎn)的住房套數(shù)），現(xiàn)已處于很高水平的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資速度卻還在進(jìn)一步加 快。同比增長(zhǎng)高達(dá)22.9；投資增長(zhǎng)速度也遠(yuǎn)高于銷售的增長(zhǎng)速度（5.1）16個(gè)百分點(diǎn)。大大的出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)狀。7 綜上總結(jié)綜上總結(jié)1、近兩年武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，城區(qū)人口經(jīng)濟(jì)收入增長(zhǎng)，購(gòu)買力有所增加；2、宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)投資增幅放緩，但仍有較大幅度上揚(yáng)；3、近2年土地供應(yīng)量較大，新開工、施工、竣工

9、面積都有所增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將愈來愈激烈；4、市內(nèi)購(gòu)買向省內(nèi)購(gòu)買轉(zhuǎn)化，外省市購(gòu)買比重較??；5、價(jià)格上漲速度放緩，但仍有較大增幅，特別是內(nèi)環(huán)和中環(huán)漲幅較大；6、存量房交易增幅明顯，空置率有所增加；8 漢口房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析漢口房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析1、漢口中心區(qū)整體房?jī)r(jià)明顯高于武昌、漢陽中心區(qū)。片區(qū)商品住宅成交均價(jià)（單位：元片區(qū)商品住宅成交均價(jià)（單位：元/ /平方米）：平方米）： 92、知名房地產(chǎn)公司在武漢投資多扎堆于漢口中心城區(qū)，如萬科地產(chǎn)的萬科潤(rùn)園、萬科西半島、上海瑞安集團(tuán)的武漢天地等知名項(xiàng)目，紛紛搶占漢口中心城區(qū)。3、中心城區(qū)項(xiàng)目更加注重品質(zhì)和細(xì)節(jié)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，市中心城區(qū)

10、內(nèi)的可開發(fā)地塊資源越來越少，其產(chǎn)品價(jià)格不斷攀升，相對(duì)應(yīng)價(jià)格的攀升，高端客戶對(duì)其產(chǎn)品品質(zhì)、定位、包裝的要求也不斷的提高，促使在中心城區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目更加注重品質(zhì)和細(xì)節(jié)。4、漢口中心城區(qū)的投資氛圍要濃于武昌、漢陽中心區(qū)等其他地區(qū)，漢口是武漢乃至華中地區(qū)的商業(yè)金融中心，多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目和投資項(xiàng)目多會(huì)選擇落戶于漢口，在整個(gè)漢口中心城區(qū)形成了濃厚的商業(yè)投資氛圍，隨著武漢“十一五規(guī)劃出臺(tái)”、王家墩CBD投資建設(shè)、內(nèi)中環(huán)線的整改規(guī)劃等政府措施，勢(shì)必將會(huì)使?jié)h口中心城區(qū)的商業(yè)規(guī)模進(jìn)一步的拉高。10第二部分：項(xiàng)目區(qū)位分析第二部分：項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目所在區(qū)域分析項(xiàng)目所在區(qū)域分析1、項(xiàng)目位于新華路，緊鄰江漢北路路口，是武漢市金

11、融核心圈和商業(yè)核心圈的疊合點(diǎn)。擁有便捷自如的交通體系，距武漢天河機(jī)場(chǎng)僅20分鐘車程，與漢口火車站僅擱10分鐘車程。 新華路與江漢北路交匯處新華路與江漢北路交匯處江漢北路實(shí)景江漢北路實(shí)景112、金融街核心區(qū)位 沿新華路與建設(shè)大道交匯處向周邊拓展，目前，此片區(qū)的房?jī)r(jià)正隨著土地供應(yīng)的減少而日益走高，再加上菱角湖、小南湖景觀工程改造，高檔住宅寫字樓扎堆效應(yīng)，以及王家墩CBD的建設(shè)發(fā)展和新華下路大型商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，片區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值越發(fā)凸顯。小南湖公園內(nèi)遠(yuǎn)眺金融街實(shí)景小南湖公園內(nèi)遠(yuǎn)眺金融街實(shí)景123、商業(yè)氛圍濃厚，片區(qū)內(nèi)有新世界百貨、武漢廣場(chǎng)、莊勝崇光和世貿(mào)廣場(chǎng)等大型購(gòu)物廣場(chǎng)。武漢廣場(chǎng)武漢廣場(chǎng)香港新世界百

12、貨香港新世界百貨135、周邊配套成熟4、周邊有大量居住項(xiàng)目，形成了濃厚的居住氛圍 片區(qū)內(nèi)擁有大量住宅項(xiàng)目，已投入使用的有東一時(shí)區(qū)、福星城市花園和江都仕嘉等，除此之外還有一大批正在建設(shè)中的中高檔住宅項(xiàng)目，如天下國(guó)際公館、云湖格調(diào)和新華明珠等。整個(gè)區(qū)域已經(jīng)成為武漢市中心地段中高端住宅的核心區(qū)域。城市中心區(qū)，無論其商務(wù)配套、商業(yè)配套和生活配套一應(yīng)俱全。商業(yè)配套：商業(yè)配套：商場(chǎng)：商場(chǎng)：新世界百貨、武廣、世貿(mào)、SOGO等超市：超市：中百倉(cāng)儲(chǔ)、大福源超市等銀行：銀行：中行、建行、交行、農(nóng)行、招行、商業(yè)銀行等酒店：酒店：瑞雅國(guó)際酒店、香格里拉大酒店、新華諾富特大酒店等生活配套：生活配套：中小學(xué)：中小學(xué)：北湖

13、小學(xué)、萬松園小學(xué)、武漢市六中、外國(guó)語學(xué)校公園、廣場(chǎng)：公園、廣場(chǎng)：中山公園、西北湖廣場(chǎng)、小南湖公園、噴泉公園等醫(yī)院：醫(yī)院：同濟(jì)、協(xié)和、三九中原醫(yī)院等娛樂：娛樂：藍(lán)色天空酒吧、新華路體育場(chǎng)、電影院、KTV、武漢國(guó)際會(huì)展中心等餐飲：餐飲：好世紀(jì)、三五醇、太子酒軒14 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目位于武漢市江漢區(qū)新華路江漢北路口，東臨小南湖，西臨60米寬新華路隔街眺望中山公園，南臨江漢北路，北鄰18層登月大廈和天下國(guó)際公館。交通便捷，各項(xiàng)配套完善； 地塊地勢(shì)平坦，地質(zhì)條件較好，臨街面長(zhǎng)； 周邊有較多項(xiàng)目正在開發(fā)建設(shè)中，預(yù)計(jì)未來競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。15 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研1、天下、天下 國(guó)際公館國(guó)際公

14、館優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：擁有便捷自如的交通體系； 板式樓設(shè)計(jì)，采光通風(fēng)效果好； 現(xiàn)場(chǎng)包裝及銷售員素質(zhì)較高； 知名的物業(yè)公司駐場(chǎng)來提升項(xiàng)目的檔次；缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：戶型面積過大，總價(jià)高 住宅類項(xiàng)目住宅類項(xiàng)目16地下：206個(gè)172、云湖格調(diào)、云湖格調(diào)優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：生活配套完善，交通便利； 戶型配比合理，可選擇余地大； 項(xiàng)目與中山公園隔街對(duì)望，身后就是小南湖；缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：項(xiàng)目周邊環(huán)境略顯擁擠； 每層2梯10戶，對(duì)客戶未來生活便捷造成一定影響；18項(xiàng)目位于漢口市中心區(qū)域，武漢市中央金融區(qū)的中心地帶，江漢北路與新華路交叉處；樓體背后就是小南湖公園，步行到達(dá)中山公園僅需7分鐘，生活環(huán)境優(yōu)良；該項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)上采用先進(jìn)的設(shè)計(jì)

15、理念, 無論是投資還是自住，都具有無可比擬的性價(jià)比優(yōu)勢(shì) 。19寫字樓類項(xiàng)目寫字樓類項(xiàng)目1 1、福星國(guó)際商會(huì)大廈、福星國(guó)際商會(huì)大廈開 發(fā) 商：武漢福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目地址：武漢市江漢區(qū)186號(hào)物業(yè)類別：寫字樓建筑類別：高層建筑面積：46366平米20租賃均價(jià)：40元/平米月總 層 數(shù)：27層電梯部數(shù)：6部菱電梯和1部消防電梯樓層狀況：1-5層為大堂、商場(chǎng)、會(huì)所、游泳池、會(huì)議中心(有4個(gè)人小會(huì)議 室，可容納30-120人)，其他樓層為商業(yè)寫字樓客戶構(gòu)成：多為本土中小型成長(zhǎng)型服務(wù)業(yè)公司企業(yè)，包括廣告設(shè)計(jì)、IT網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用、貿(mào)易代理、房地產(chǎn)代理服務(wù)、法律咨詢服務(wù)、實(shí)業(yè)投融資企業(yè)，少部分外來企業(yè)駐武漢

16、分支機(jī)構(gòu)，基本沒有跨國(guó)企業(yè)駐武漢分支機(jī)構(gòu)。 出 租 率：80% 項(xiàng)目情況：項(xiàng)目情況：212、九運(yùn)大廈、九運(yùn)大廈開 發(fā) 商：武漢九運(yùn)實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目地址：江漢區(qū)江漢北路34號(hào)物業(yè)類別：寫字樓建筑類別：高層22租賃均價(jià)：24元/平米月 物業(yè)管理費(fèi)：2元/平米月電梯部數(shù)：3部客梯和1部貨梯項(xiàng)目劣勢(shì)：由于項(xiàng)目建筑時(shí)間過長(zhǎng)，整體建筑形象、內(nèi)部設(shè)施較陳舊； 項(xiàng)目?jī)?nèi)除寫字樓外，一樓有酒店、銀行網(wǎng)店和證券門市等，物業(yè) 類型雜多，對(duì)物業(yè)管理要求高； 客戶構(gòu)成：多為中型公司企業(yè)，包括工程裝飾、I法律咨詢服務(wù)、實(shí)業(yè)投資 企業(yè)等，少部分外來企業(yè)駐武漢分支機(jī)構(gòu)，多為整層租用。 出 租 率： 75% 項(xiàng)目情況：項(xiàng)目情況：

17、23項(xiàng)目地址：武漢市新華路316號(hào)物業(yè)類別：寫字樓建筑類別：高層占地面積：3000平米建筑面積：24000平米3、良友大廈、良友大廈24租賃均價(jià)：46元/平米月（包含物業(yè)管理費(fèi)）電梯部數(shù)：3部客梯客戶構(gòu)成：主要湖北糧油食品進(jìn)出口公司辦公樓層、金融保險(xiǎn)證券、其他為 貿(mào)易代理、商務(wù)咨詢、進(jìn)出口貿(mào)易、快速消費(fèi)品、投資咨詢等本 土公司出租率： 70% 項(xiàng)目情況：項(xiàng)目情況：254、環(huán)亞大廈、環(huán)亞大廈開 發(fā) 商：環(huán)亞實(shí)業(yè)發(fā)展（武漢）有限公司項(xiàng)目地址：江岸區(qū)臺(tái)北一路17-19號(hào)物業(yè)類別：商住樓建筑類別：高層占地面積：3381.07平米建筑面積：29500平米26租賃均價(jià)：30元/平米月物業(yè)管理費(fèi)：3元/平米

18、月電梯部數(shù)：4部停車位：80個(gè)客戶構(gòu)成：多以科技、軟件、電器公司、貿(mào)易代理、商務(wù)咨詢?yōu)橹?，日本神?政府駐武漢辦事處以及部分中日合資企業(yè)。出租率： 70% 項(xiàng)目情況：項(xiàng)目情況：27周邊在建新項(xiàng)目周邊在建新項(xiàng)目1、精英國(guó)際大廈、精英國(guó)際大廈開 發(fā) 商：武漢英德置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址：武漢市江漢區(qū)新華路與江漢路交叉處物業(yè)類別：寫字樓建筑類別：高層用地面積：5979.56平米 建筑面積：50000平米 28 項(xiàng)目情況：項(xiàng)目情況：總停車位：206地面總層數(shù)：22層（1-3層為商業(yè)裙樓、4-22層為寫字樓） 地下總層數(shù)：2層（設(shè)備層/地下車庫(kù)）電梯臺(tái)數(shù)：9臺(tái)國(guó)際品牌電梯綠化市政配套：500畝中山公園，38

19、00平方米城市小森林項(xiàng)目宣傳口號(hào)：“商務(wù)領(lǐng)袖 生態(tài)空間”銷售時(shí)間：預(yù)計(jì)今年9月開盤292、偉業(yè)國(guó)際公寓、偉業(yè)國(guó)際公寓開 發(fā) 商：武漢地產(chǎn)集團(tuán)項(xiàng)目地址：新華路偉業(yè)大廈旁建筑面積：約2萬方建筑形態(tài)：共23層，1-3層為裙樓，4-23層為商住樓咨詢電話：8576974230戶型面積區(qū)間：80-150電梯數(shù)量：3梯6戶宣傳定位：國(guó)際公寓是 “專為商務(wù)人士量身定做的；具有商務(wù)、居住功能的；商 務(wù)核心圈內(nèi)高檔公寓”。項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目目前處于空地狀態(tài)，動(dòng)工日期暫未確定銷售時(shí)間：未確定項(xiàng)目情況：項(xiàng)目情況：313、新華明珠、新華明珠項(xiàng)目地址：江漢區(qū)雪松路與新華路交匯處 開發(fā)商：武漢新華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：

20、62466占地面積：12078容積率：4.532綠化率：30%總戶數(shù)：566戶車位：200個(gè)建筑形態(tài)：高層住戶型面積區(qū)間：60-130預(yù)計(jì)開盤時(shí)間：2007.6.1 項(xiàng)目情況：項(xiàng)目情況：33項(xiàng)目調(diào)研結(jié)論：項(xiàng)目調(diào)研結(jié)論：1、新華路片區(qū)投入使用和正在建設(shè)中的項(xiàng)目較多；2、所開發(fā)的產(chǎn)品大多都是高層產(chǎn)品，多以寫字樓和中小戶型居住項(xiàng)目為主；3、中心城區(qū)項(xiàng)目地塊緊湊，園林景觀方面規(guī)模有限；4、由于本片區(qū)地屬中心城區(qū)，其項(xiàng)目均具有交通、生活、商務(wù)配套完善的優(yōu)勢(shì)；5、寫字樓項(xiàng)目普遍售價(jià)高、租價(jià)較低，入住率一般，周邊各大寫字樓均有空位租賃；6、居住項(xiàng)目多以緊湊戶型為主，多集中與120平米以下；7、片區(qū)內(nèi)投資氛圍

21、濃厚。34第三部分第三部分 項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析 優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：1 1、擁有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，、擁有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目地處處于CBD中心區(qū)域/金融街核心輻射帶，極具區(qū)域與產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)性，屬于漢 口地區(qū)最具擴(kuò)展性的城市綜合功能區(qū)域，已經(jīng)成為武漢國(guó)際化發(fā)展的城市片區(qū)名片；2 2、項(xiàng)目位于新華路與江漢北路的交匯處，、項(xiàng)目位于新華路與江漢北路的交匯處，新華路為漢口主要商務(wù)經(jīng)濟(jì)大動(dòng)脈/區(qū)域發(fā)展主要軸線，而江漢北路為漢口地區(qū)最具規(guī)模的商業(yè)步行街延長(zhǎng)線，屬于漢口地區(qū)一級(jí)商業(yè)/居住/辦公地段，綜合環(huán)境優(yōu)美，投資價(jià)格巨大；3 3、周邊配套成熟完善，、周邊配套成熟完善，由于是漢口核心商務(wù)區(qū)的重要構(gòu)成板塊，新

22、華路沿線各類商業(yè)/商務(wù)資源 配置齊全（星級(jí)酒店賓館、高檔寫字樓、醫(yī)院、大型超市/百貨商場(chǎng)、體育休閑、娛樂會(huì)所等設(shè)施），金融、銀行、保險(xiǎn)、證券、貿(mào)易代理、法律咨詢、廣告創(chuàng)意、IT應(yīng)用、商務(wù)咨詢等現(xiàn)代城市服務(wù)業(yè)十分發(fā)達(dá)，能夠?yàn)?高端商務(wù)/居家需求提供一站式高效服務(wù)體驗(yàn)，最大限度降低未來成長(zhǎng)企業(yè)商務(wù)成本。351 1、開發(fā)商知名度不高、開發(fā)商知名度不高，由于本項(xiàng)目開發(fā)商并無明顯的企業(yè)品牌效應(yīng)，項(xiàng)目形 象塑造優(yōu)勢(shì)較小，若項(xiàng)目未來進(jìn)入銷售期，對(duì)于追求品牌的外來客戶或是企業(yè) 缺乏實(shí)際的物業(yè)品牌支持，若短期內(nèi)欲突破CBD金融街沿線若干純寫字樓項(xiàng)目和品牌住宅項(xiàng)目的客戶與行業(yè)壁壘，尚需時(shí)間等待。2 2、周邊環(huán)境雜

23、亂，、周邊環(huán)境雜亂，項(xiàng)目地塊地處繁華鬧市，地塊擁擠程度相當(dāng)嚴(yán)重，項(xiàng)目與項(xiàng)目間間隙小，整體感覺壓抑雜亂。3 3、項(xiàng)目單體規(guī)模不大，、項(xiàng)目單體規(guī)模不大，雖項(xiàng)目總建筑面高達(dá)5.4萬平米，相對(duì)于其他在用/在建純高層/超高層寫字樓/商住樓項(xiàng)目，體量顯然偏弱，形象價(jià)值偏小。4 4、項(xiàng)目存在一定環(huán)境隱患，、項(xiàng)目存在一定環(huán)境隱患，由于項(xiàng)目臨街而建，在噪聲和灰塵方面對(duì)客戶正常工作生活有一定干擾。 劣勢(shì)：劣勢(shì)：363 3、存在一批具備購(gòu)買實(shí)力客戶的潛在客戶，、存在一批具備購(gòu)買實(shí)力客戶的潛在客戶，漢口西北湖區(qū)域分布眾多高級(jí)寫字樓/高檔住宅小區(qū)等，近年來屬于武漢市高購(gòu)買力群體聚集片。 機(jī)會(huì)：機(jī)會(huì)：1 1、項(xiàng)目物業(yè)和產(chǎn)

24、品形態(tài)有一定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，、項(xiàng)目物業(yè)和產(chǎn)品形態(tài)有一定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，目前金融街沿線項(xiàng)目多以純寫字樓或是是純居住項(xiàng)目為主，寫字樓多半總價(jià)較高，對(duì)于成長(zhǎng)型企業(yè)來說，消化難度大；而純住宅項(xiàng)目的面積戶型也普遍較大。整體而言，本項(xiàng)目若是以戶型面積適中的商住兩用樓性質(zhì)進(jìn)入市場(chǎng)，處于相對(duì)有利的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。2 2、項(xiàng)目所屬片區(qū)內(nèi)有濃厚的投資氛圍，、項(xiàng)目所屬片區(qū)內(nèi)有濃厚的投資氛圍，隨著西北湖區(qū)域CBD/金融街公眾形象的全面樹立，已成為武漢市（尤其是漢口地區(qū)）高端豪宅項(xiàng)目/小戶型公寓項(xiàng)目/寫字樓項(xiàng)目的客戶渠道開發(fā)平臺(tái)。本項(xiàng)目處于其核心輻射帶，可以高效低成本共享高端自用客戶/投資投機(jī)客戶資源，適當(dāng)降低項(xiàng)目的后期營(yíng)銷推廣費(fèi)用。3

25、71、國(guó)家相關(guān)行業(yè)政策的頒布和實(shí)施，、國(guó)家相關(guān)行業(yè)政策的頒布和實(shí)施，預(yù)計(jì)國(guó)家行業(yè)政策繼續(xù)深化調(diào)控，未來不排除出臺(tái)針對(duì)商住兩用的具體控制措施，故本項(xiàng)目亦有行業(yè)政策調(diào)控之風(fēng)險(xiǎn)。2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的威脅，、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的威脅，新華路/新華下路/新華西路沿線眾多新增商住項(xiàng)目的啟動(dòng)，必將會(huì)分流本項(xiàng)目部分目標(biāo)客戶。 威脅：威脅：38 第四部分第四部分 項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析 項(xiàng)目定位說明項(xiàng)目定位說明 依據(jù)項(xiàng)目所在地段特點(diǎn)和地塊屬性，我們認(rèn)為本項(xiàng)目在市場(chǎng)定位上有兩種考慮： 一種可根據(jù)操盤公司的運(yùn)作方式采用定向開發(fā)模式，在項(xiàng)目未規(guī)劃之前尋找客戶，根據(jù)客戶需求來做產(chǎn)品，產(chǎn)品的形式可做成商業(yè)寫字樓模式，客戶對(duì)象以大中型企

26、業(yè)單位為主； 另外一種定位我們將依據(jù)地塊屬性及市場(chǎng)規(guī)律來定位，以底層商業(yè)高層住宅的模式來做。39 項(xiàng)目綜合定位項(xiàng)目綜合定位綜合地段、交通、客戶需求，本項(xiàng)目如果作為定向開發(fā)，我們認(rèn)為應(yīng)定位成： 大中型企業(yè)商務(wù)總部 產(chǎn)品功能定位產(chǎn)品功能定位 以滿足大型企業(yè)機(jī)構(gòu)商務(wù)接待、洽談、辦公的企業(yè)綜合性大廈。 案名地位案名地位 以“XX商務(wù)大廈”、“XX商務(wù)中心”為案名，其中“XX”為企業(yè)名，強(qiáng)勢(shì)塑造企業(yè)形象。定向開發(fā)定向開發(fā)40 項(xiàng)目綜合定位項(xiàng)目綜合定位綜合區(qū)域環(huán)境、開發(fā)成本，市場(chǎng)需求以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，長(zhǎng)城認(rèn)為本項(xiàng)目： 宜商宜居多功能城市中心寓所 產(chǎn)品功能定位產(chǎn)品功能定位 以滿足城市中心居住為主，小型辦公、商業(yè)

27、投資為輔的精品樓盤。非定向開發(fā)非定向開發(fā) 備注：因定向開發(fā)屬于業(yè)務(wù)范疇，所以本方案定位及項(xiàng)目建議均以第二種為準(zhǔn)進(jìn)行定位分析。備注：因定向開發(fā)屬于業(yè)務(wù)范疇，所以本方案定位及項(xiàng)目建議均以第二種為準(zhǔn)進(jìn)行定位分析。41 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定位 由于本項(xiàng)目目前還未開始進(jìn)入施工階段，加之周邊正在開發(fā)的項(xiàng)目，因此本項(xiàng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手將根據(jù)市場(chǎng)狀況而變化。目前可以定位的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如下：精英國(guó)際大廈精英國(guó)際大廈項(xiàng)目為純寫字樓項(xiàng)目，辦公物業(yè)檔次較高。與本項(xiàng)目一街之隔，現(xiàn)已經(jīng)進(jìn)入實(shí)際施工階段，預(yù)計(jì)將來在客戶積累和品牌效應(yīng)上高于本項(xiàng)目，將是本項(xiàng)目商用客戶上主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。區(qū)域內(nèi)其他已投入使用的寫字樓項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)其他已投入使用的

28、寫字樓項(xiàng)目專業(yè)寫字樓項(xiàng)目在專業(yè)度和知名度上優(yōu)于本項(xiàng)目，將來會(huì)直接對(duì)本項(xiàng)目商務(wù)客戶造成一定分流。新華明珠新華明珠項(xiàng)目以漢口CBD純住宅項(xiàng)目宣傳，目前已經(jīng)進(jìn)入施工階段，預(yù)計(jì)本年6月開始銷售，其戶型設(shè)計(jì)和產(chǎn)品形態(tài)與本項(xiàng)目相類似，預(yù)計(jì)未來將對(duì)本項(xiàng)目住宅客戶有一定威懾作用。偉業(yè)國(guó)際公寓偉業(yè)國(guó)際公寓項(xiàng)目以打造“專為商務(wù)人士量身定做的；具有商務(wù)、居住功能的”為其賣點(diǎn)，與本項(xiàng)目同為一街之隔，預(yù)計(jì)明年開工，若兩項(xiàng)目工程銷售進(jìn)度相近，將來會(huì)是本項(xiàng)目最直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。42 本項(xiàng)目客戶定位本項(xiàng)目客戶定位A、從事外貿(mào)服裝零售的商戶；B、從事娛樂休閑項(xiàng)目的商戶；C、從事其他品牌零售的商戶；D、部分投資者；項(xiàng)目所處的位置為城

29、市中心，因此項(xiàng)目說覆蓋的客戶面相對(duì)較廣，商業(yè)和住宅的客戶又有所不同，投資型購(gòu)房的比例會(huì)相對(duì)其他項(xiàng)目有所增加。 住宅部分客戶可分為：住宅部分客戶可分為：A、高收入白領(lǐng)精英人士；B、部分成功經(jīng)營(yíng)者；C、漢口區(qū)域內(nèi)客戶；D、有一定購(gòu)買實(shí)力的投資者； 商業(yè)部分客戶可分為：商業(yè)部分客戶可分為：43目標(biāo)客戶對(duì)比目標(biāo)客戶對(duì)比住宅部分住宅部分44商業(yè)部分商業(yè)部分45 本項(xiàng)目形象定位本項(xiàng)目形象定位 本項(xiàng)目集商業(yè)、商務(wù)、居住功能與一體，若以傳統(tǒng)思路命名，無法完全詮釋本項(xiàng)目功能，所以我們認(rèn)為應(yīng)跳脫傳統(tǒng)思路，用一個(gè)包容性、延展性強(qiáng)的案名全方位演繹項(xiàng)目特性。 新華路沿線項(xiàng)目云集，其案名多以“新華”、“國(guó)際”、“公館”和

30、“庭”等為主線拓展，如何從諸多項(xiàng)目中脫穎而出？我們認(rèn)為，一個(gè)沖擊性強(qiáng)的案名是在本片區(qū)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中不可缺少的核心元素之一。 案名定位案名定位46案案 名：名：壹世界壹世界 ONE WORLD推廣主題：推廣主題：壹線尊榮壹線尊榮 無限空間無限空間案名釋義：案名釋義： “壹”作為第一順位數(shù)字，象征著項(xiàng)目的獨(dú)一無二、至高的地位、尊崇的榮譽(yù)和完美的品質(zhì)?！笆澜纭币庵钙鋸V闊性、包容性。樓盤將“壹”與“世界”聯(lián)用來命名，表現(xiàn)出項(xiàng)目的從容大氣和卓越性能。 不僅如此，案名“壹世界”好讀易記，能完全區(qū)別于本片區(qū)其他項(xiàng)目，吸引大眾的關(guān)注。備選案名：備選案名：江漢樂章江漢樂章 新華尚品新華尚品47 LOGO展示展示4

31、84950515253 第五部分第五部分 項(xiàng)目建議項(xiàng)目建議 產(chǎn)品規(guī)劃說明產(chǎn)品規(guī)劃說明項(xiàng)目總用地面積：13895.95平方米，容積率控制：5.3，項(xiàng)目總建筑面積：53622平方米 其中商業(yè)面積：16087平方米； 居住面積：37535平方米；用地年限：商業(yè)40年、住宅70年；項(xiàng)目用地范圍內(nèi)有一條綠化控制線。本項(xiàng)目產(chǎn)品只可能為高層規(guī)劃12棟塔樓，沿街部分為整體商業(yè)群樓。54 戶型配比建議戶型配比建議商業(yè)部分的面積具體劃分，依據(jù)市場(chǎng)情況來定。面積段面積段( () )戶數(shù)（套）戶數(shù)（套）建筑面積建筑面積( () )戶型戶型5070138 8257.7經(jīng)典一房、緊湊兩房7090132 11260.5兩房

32、兩廳10012096 10509.8緊湊三房12014058 7507舒適三房、四房合計(jì)423 37535 初步擬定為，將分3層規(guī)劃，商業(yè)面積約1.6萬平方米，每層約5000平米，一樓可用做銀行、證券及品牌店；二樓經(jīng)營(yíng)休閑類（如茶樓、咖啡館等）；三樓經(jīng)營(yíng)娛樂類（如洗浴中心等）。55 本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格，自然流暢呈現(xiàn)豐富的時(shí)代感?，F(xiàn)代風(fēng)格是時(shí)代發(fā)展的產(chǎn)物，注重功能和結(jié)構(gòu)，外形多樣，線條簡(jiǎn)單，色彩明亮，適用于小高層及高層物業(yè)（也可以說是高容積率和物業(yè)類型限制了我們的建筑風(fēng)格。）56 本項(xiàng)目環(huán)境及景觀建議本項(xiàng)目環(huán)境及景觀建議現(xiàn)代主義現(xiàn)代主義園林風(fēng)格 現(xiàn)代主義園林風(fēng)格不是

33、傳統(tǒng)的自由形式和非正交直線構(gòu)圖，而在幾何結(jié)構(gòu)中探索景觀與建筑之間的聯(lián)系。從基地和功能出發(fā)，確定空間的類型，注重結(jié)構(gòu)的清晰性和空間的連續(xù)性。多運(yùn)用自然植被、樹木和流動(dòng)水系等。 由于本項(xiàng)目地塊較為緊湊，不可能在項(xiàng)目?jī)?nèi)建設(shè)大規(guī)模的綠化園林景觀，建議充分運(yùn)用現(xiàn)代園林簡(jiǎn)潔、明快的手法，重功能性建設(shè)，以精巧的實(shí)物植被、部分休閑設(shè)施打造一個(gè)集休閑、娛樂與一體的景觀休閑區(qū)。現(xiàn)代主義風(fēng)格園林，正好配合本建筑現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格，能加深項(xiàng)目特點(diǎn)和可識(shí)別性。57 第六部分第六部分 價(jià)格定位價(jià)格定位依據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀與推盤時(shí)間，我們將本項(xiàng)目的銷售均價(jià)定位為： 住宅部分均價(jià)：住宅部分均價(jià)：70007000元元 （定向開發(fā)價(jià)格以住宅價(jià)

34、格為參照，不低于7000元） 商業(yè)部分均價(jià)：商業(yè)部分均價(jià)：1500015000元元 一樓為25000元/，二樓為12000元/，三樓為8000元/備注：備注：以上價(jià)格必須以項(xiàng)目品質(zhì)為基礎(chǔ)，具體銷售價(jià)格可依據(jù)項(xiàng)目推盤時(shí)間及 項(xiàng)目預(yù)熱期的市場(chǎng)情況進(jìn)行確定。58 第七部分第七部分 投資成本分析投資成本分析 投資直接費(fèi)用投資直接費(fèi)用 項(xiàng)目及土地費(fèi)用 1040萬元20畝20800萬元 勘察、設(shè)計(jì)及前期費(fèi)用 200元/ 建筑安裝工程費(fèi) 2800元/ 配套建設(shè)費(fèi) 200元/ 投資間接費(fèi)用投資間接費(fèi)用 管理費(fèi)用 150元/ 稅費(fèi) 700元/ 利息 100元/ 不可預(yù)見費(fèi)用 80元/59 銷售收入估算銷售收入估

35、算 銷售價(jià)格：銷售價(jià)格：住宅部分均價(jià)：7000元/平方商業(yè)部分均價(jià)：15000元/平方（按市場(chǎng)估算） 預(yù)計(jì)銷售總額：預(yù)計(jì)銷售總額：住宅部分：26600萬元商業(yè)部分：24000萬元合 計(jì)：50600萬元60 投資收益分析投資收益分析預(yù)計(jì)投資收益：預(yù)計(jì)投資收益： 投資收益項(xiàng)目銷售總額項(xiàng)目總投資額 50600萬元39300萬元 1130011300萬元萬元利潤(rùn)率：利潤(rùn)率： 28.8 28.8 61第八部分第八部分 營(yíng)銷分期建議營(yíng)銷分期建議 營(yíng)銷分期營(yíng)銷分期第一階段：形象導(dǎo)入第一階段：形象導(dǎo)入/ /預(yù)熱期預(yù)熱期 本階段主要工作內(nèi)容是為保證按計(jì)劃開盤銷售而進(jìn)行的各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作、廣告推廣和項(xiàng)目住宅部分市

36、場(chǎng)形象定位工作，主要包括：A、建筑設(shè)計(jì)方面：戶型、規(guī)劃、設(shè)備、裝修、工程進(jìn)度。B、現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備方面：工地包裝（圍墻廣告等）、銷售中心、宣傳展板。C、廣告推廣方面：項(xiàng)目整體思路（廣告推廣策略等）、前期宣傳組合（報(bào)廣、戶外、車身 等）、各類預(yù)算。D、銷售道具準(zhǔn)備：模型（項(xiàng)目/戶型）、樓書、海報(bào)、戶型單張、折頁、展板、戶外廣 告、道旗。E、人員培訓(xùn)：培訓(xùn)、進(jìn)場(chǎng)、銷售制度擬訂、預(yù)約先前電話咨詢客戶，接待來電來訪客戶， 簽定內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議，媒體形象宣傳同步。F、銷售其他方面：紙杯、便簽等 62第二階段：開盤強(qiáng)銷期第二階段：開盤強(qiáng)銷期 通過前期預(yù)熱積累、售VIP卡、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等工作，達(dá)到預(yù)期效果后，火爆開盤，通過

37、多種渠道增加客戶量，提高成交機(jī)率，保證開盤強(qiáng)銷期銷售業(yè)績(jī)。A、工作前提：證件齊備，開盤準(zhǔn)備的廣告宣傳品全部到位；B、工作內(nèi)容：開盤前項(xiàng)目住宅部分及開發(fā)商形象宣傳，接待來電來訪客戶，媒體反 饋，修正廣告及媒體方案，客戶調(diào)查分析，成交分析；C、強(qiáng)銷期工作內(nèi)容：接待來電、來訪客戶，客戶定期追蹤，全方位廣告支持，客戶 調(diào)查分析（成交、未成交），廣告、媒體修正， 組織促銷活動(dòng)；63第三階段：持銷期第三階段：持銷期 對(duì)前面各階段進(jìn)行總結(jié)修正，根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)規(guī)律適當(dāng)調(diào)整策略，針對(duì)項(xiàng)目的整體形象及客戶購(gòu)買心理方面，及時(shí)調(diào)整廣告及銷售策略，促進(jìn)銷售。 工作內(nèi)容：追蹤客戶全面成交，適當(dāng)減少?gòu)V告發(fā)布量而加強(qiáng)針對(duì)性宣傳

38、，配合其他銷售方式（促銷活動(dòng)、廣告贈(zèng)品等），促進(jìn)銷售；媒體情況調(diào)查分析，銷售總結(jié)及策略的隨時(shí)檢討。第四階段：尾盤期第四階段：尾盤期 項(xiàng)目進(jìn)行到本階段，已經(jīng)進(jìn)入到銷售最后的沖刺階段，即是項(xiàng)目住宅部分的收尾性工作，計(jì)劃2個(gè)月。 工作內(nèi)容：接待來電、來訪客戶，全力追蹤老客戶，有針對(duì)性地組織客戶聯(lián)誼會(huì)及產(chǎn)品說明會(huì)，針對(duì)尾盤的促銷活動(dòng)。64項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)奏表項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)奏表備注：具體銷售周期安排按實(shí)際銷售情況來定備注：具體銷售周期安排按實(shí)際銷售情況來定65 合理性 基于目前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)與競(jìng)爭(zhēng)格局，控制項(xiàng)目總體推廣預(yù)算成本，以適當(dāng)費(fèi)用達(dá)到預(yù)期推廣效果，順利展示名門生活生活方式，為客戶資源積累與實(shí)際成交提供支持。

39、針對(duì)性 結(jié)合區(qū)域開發(fā)規(guī)模與結(jié)構(gòu)，針對(duì)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)并結(jié)合周邊現(xiàn)狀，面向項(xiàng)目客戶群進(jìn)行定向推廣，以名門生活為全新都市居住生活藍(lán)本，放大局部賣點(diǎn)，采取定向客戶拓展策略，包括附近大型企業(yè)事業(yè)單位、周邊高檔成熟社區(qū)、經(jīng)商群體，深度發(fā)掘區(qū)域內(nèi)的居家/投資客戶資源。 實(shí)效性 由于明年區(qū)域同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較大，項(xiàng)目需要在“造市”與“借勢(shì)”中保持相對(duì)平衡，在合理控制成本和針對(duì)目標(biāo)客戶基礎(chǔ)上，將按原則進(jìn)行媒體投放，突出戶外廣告、報(bào)紙廣告、現(xiàn)場(chǎng)價(jià)值展示的一體化，全面訴求獨(dú)有名門生活生活，以達(dá)到終端客戶投放的廣告效果，對(duì)項(xiàng)目所在片區(qū)以及目標(biāo)區(qū)域進(jìn)行深度滲透。 系統(tǒng)性 借鑒區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的推廣模式，項(xiàng)目需要充分發(fā)揮

40、整合細(xì)分廣告資源的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行綜合的市場(chǎng)推廣（現(xiàn)場(chǎng)展示/活動(dòng)實(shí)踐/報(bào)紙媒介/客戶渠道），在保持各細(xì)分媒介的相對(duì)獨(dú)立性的前提下，進(jìn)行有效的組合釋放，形成較短期限內(nèi)的名門生活市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)。廣告執(zhí)行建議廣告執(zhí)行建議66 結(jié)合項(xiàng)目特質(zhì)，建議進(jìn)行階段性分期推廣，具體步驟如下：營(yíng)銷營(yíng)銷分期分期廣告廣告投放投放推廣目的推廣目的推廣內(nèi)容推廣內(nèi)容推廣手段推廣手段內(nèi)部期30%引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注吸引客戶眼球時(shí)尚便利生活形象/項(xiàng)目區(qū)位/產(chǎn)品品質(zhì)現(xiàn)場(chǎng)/銷售中心再包裝/戶外廣告/媒體廣告/活動(dòng)營(yíng)銷/文本營(yíng)銷/展示營(yíng)銷開盤強(qiáng)銷期35%提升項(xiàng)目形象激發(fā)客戶欲望開盤信息/項(xiàng)目賣點(diǎn)/系列名門生活主題廣告圍墻廣告更新繼續(xù)媒體廣告市場(chǎng)滲透/

41、活動(dòng)營(yíng)銷/夾報(bào)DM直郵持銷期25%強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目賣點(diǎn)鞏固市場(chǎng)形象項(xiàng)目賣點(diǎn)/價(jià)格信息/系列時(shí)尚便利生活主題廣告媒體廣告/活動(dòng)營(yíng)銷/情景營(yíng)銷尾盤期10%總結(jié)前期銷售情況促進(jìn)尾盤銷售工作繼續(xù)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目實(shí)際賣點(diǎn)價(jià)格折扣信息，挖掘客戶渠道/活動(dòng)營(yíng)銷備注：詳細(xì)廣告推廣執(zhí)行細(xì)分需參照項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)度，具體廣告投入按照項(xiàng)目銷售額的固定比例計(jì)算。廣告推廣階段劃分廣告推廣階段劃分67第九部分第九部分 初步合作方式初步合作方式第一條第一條 委托項(xiàng)目委托項(xiàng)目1、乙方負(fù)責(zé)甲方所開發(fā)項(xiàng)目“漢江國(guó)際”（暫定名）項(xiàng)目廣告推廣、設(shè)計(jì)及銷售。2、項(xiàng)目地址：武漢市漢口新華路江漢北路路口3、銷售內(nèi)容：住宅樓及商鋪4、項(xiàng)目銷售面積： 53622平

42、方米（其中：住宅37535平方米；商鋪16087平方米）第二條第二條 委托權(quán)限委托權(quán)限1、甲方委托乙方獨(dú)家代理銷售“漢江國(guó)際”項(xiàng)目。2、乙方在代理銷售期內(nèi)甲方不得以任何理由對(duì)可銷售標(biāo)的物進(jìn)行調(diào)控。第三條第三條 銷售均價(jià)銷售均價(jià)1、住宅銷售均價(jià)：7000元/平方米2、商鋪銷售均價(jià)：15000元/平方米第四條第四條 乙方費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)乙方費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn) 1、銷售傭金：按銷售總額的3.5%4.5%計(jì)提。2、溢價(jià)部分：銷售價(jià)格高于本合同約定的均價(jià)部分金額，甲、乙雙方按甲7乙3比例進(jìn)行分成。第五條第五條 銷售傭金、溢價(jià)結(jié)算說明銷售傭金、溢價(jià)結(jié)算說明自甲方同訂購(gòu)方簽訂項(xiàng)目定向購(gòu)買協(xié)議，甲方按協(xié)議購(gòu)買總價(jià)30%

43、支付乙方費(fèi)用，余款待項(xiàng)目整體封頂后3日內(nèi)甲方一次性支付乙方剩余款項(xiàng)。第六條第六條 雙方權(quán)利和義務(wù)雙方權(quán)利和義務(wù)甲方負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)。乙方負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃及招商。銷售合作意向書銷售合作意向書( (定向銷售定向銷售) )68第一條第一條 委托項(xiàng)目委托項(xiàng)目1、乙方負(fù)責(zé)甲方所開發(fā)項(xiàng)目“漢江國(guó)際”（暫定名）項(xiàng)目廣告推廣、設(shè)計(jì)及銷售。2、項(xiàng)目地址：武漢市漢口新華路江漢北路路口3、銷售內(nèi)容：住宅樓及商鋪4、項(xiàng)目銷售面積： 53622平方米（其中：住宅37535平方米；商鋪16087平方米）第二條第二條 委托權(quán)限委托權(quán)限1、甲方委托乙方獨(dú)家代理銷售“漢江國(guó)際”項(xiàng)目。2、乙方在代理銷售期內(nèi)甲方不得以任何理由對(duì)可銷售標(biāo)的

44、物進(jìn)行調(diào)控。第三條第三條 委托期限委托期限自項(xiàng)目開盤之日計(jì)第9個(gè)月止（住宅銷售率達(dá)95%，商鋪銷售率達(dá)80%。合同期滿，如甲乙雙方未續(xù)約合同終止，乙方無條件退場(chǎng)；如乙方提前完成總銷售計(jì)劃，乙方可提前終止合同。第四條第四條 銷售均價(jià)銷售均價(jià)1、住宅銷售均價(jià)：7000元/平方米2、商鋪銷售均價(jià)：15000元/平方米第五條第五條 乙方費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)乙方費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn) 1、銷售傭金：按銷售總額的1.0%計(jì)提。2、溢價(jià)部分：銷售價(jià)格高于本合同約定的均價(jià)部分金額，甲、乙雙方按甲8乙2比例進(jìn)行分成。第六條第六條 履約保證金及其規(guī)定履約保證金及其規(guī)定1、乙方向甲方繳納的合同履約保證金人民幣50萬元整。第七條第七條

45、 銷售傭金、溢價(jià)結(jié)算說明銷售傭金、溢價(jià)結(jié)算說明1、雙方按月結(jié)算銷售傭金及銷售溢價(jià)。第八條第八條 雙方權(quán)利和義務(wù)雙方權(quán)利和義務(wù)甲方權(quán)利和義務(wù)1、負(fù)責(zé)按其條款支付乙方相關(guān)費(fèi)用（銷售傭金、溢價(jià)提成）。2、甲方負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售廣告費(fèi)用，該廣告費(fèi)用按銷售總額的11.2%計(jì)算（不含售樓部及樣板房裝修）。乙方權(quán)利和義務(wù)1、乙方應(yīng)積極開展策劃、銷售工作，組建銷售隊(duì)伍。自行聘用銷售人員，負(fù)責(zé)招聘、管理、工資、傭金等費(fèi)用。銷售合作意向書銷售合作意向書( (代理銷售代理銷售) )69第十部分第十部分 長(zhǎng)城顧問公司簡(jiǎn)介長(zhǎng)城顧問公司簡(jiǎn)介 公司基本情況公司基本情況武漢長(zhǎng)城物業(yè)顧問有限公司成立于2003年，公司主要業(yè)務(wù)包括市場(chǎng)研究、區(qū)域發(fā)展顧問、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)代理銷售、項(xiàng)目投資顧問、整合推廣等。公司原為深圳市長(zhǎng)城物業(yè)顧問有限公司，曾一直在廣東深圳從事房地產(chǎn)策劃銷售工作。公司目前擁有員工60余人，平均年齡28歲，其中大專以上學(xué)歷者占95%，主創(chuàng)人員有著多年房地產(chǎn)策劃及銷售實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，2003因經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的調(diào)整，揮軍進(jìn)駐九省通衢的湖北武漢。在“依托深圳、立足武漢、輻射周邊依托深圳、立