高校物業(yè)管理市場化探索

1、高校物業(yè)管理市場化探索2008年第2期能源技術(shù)與管理l25高校物業(yè)管理市場化探索白海新(中國礦業(yè)大學(北京),北京100083)摘要國內(nèi)外物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗表明,物業(yè)管理的市場化運作是促進物業(yè)管理發(fā)展的關(guān)鍵.從高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀出發(fā),闡述新時期高校物業(yè)管理要利用高校自身的資源和人才優(yōu)勢,注重經(jīng)濟效益和社會效益,實現(xiàn)管理與服務(wù)并重,對高校物業(yè)管理的市場化發(fā)展進行有益的探索關(guān)鍵詞高校;物業(yè)管理;市場化中圖分類號G647文獻標識碼B文章編號1672_9943(2o08)0212530引言物業(yè)管理源于英國,迄今已有150多年的歷間,而高校物業(yè)管理只是近幾年才開始,仍處于探可以有效地促進物業(yè)企業(yè)自身

2、的發(fā)展,還有利于快速發(fā)展,高校后勤社會化改革的不斷深入,高校物業(yè)管理作為新興行業(yè),由于其特殊性,越來越受到社會的高度重視,實施市場化,規(guī)范化管理的方向也將成為高校物業(yè)管理的發(fā)展趨勢.1高校物業(yè)管理現(xiàn)狀質(zhì)分為物業(yè)管理單位的管理制度和物業(yè)轄區(qū)的管理制度.物業(yè)管理單位的管理制度可分為綜合,行物業(yè)管理公約,物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定,用戶手如崗位職責,工作標準,工作程序,行為規(guī)范等相關(guān)的制度,但還不夠完善,不成體系,執(zhí)行也不夠嚴格.物業(yè)管理隊伍均是本校組建的.從人員組成,軟硬件建設(shè)等方面與社會上有資質(zhì),正規(guī)的物業(yè)管理間也不長,所以,工作運作和行為不夠規(guī)范,基礎(chǔ)建設(shè)亟待加強.(3)投入不足.一方面,由于高校

3、的物業(yè)使用率高,維護難度大,故工作量大,需要投入的人力,物力多.另一方面,隨著高校物業(yè)建造檔次(趨于智能化)的提高,對物業(yè)使用與管理服務(wù)的要求也的問題日顯突出(4)員工亟待技術(shù)培訓.物業(yè)管理中保潔,綠化,維修,保安等工種均有較強的技術(shù)性,部分物業(yè)管理人員不僅需要具備專業(yè)技術(shù)知識,還要具前各高校的物業(yè)管理大多數(shù)是以原后勤職工為主體,這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識,專業(yè)技能相對缺乏.學區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的維護,保潔標準要求和管理的規(guī)范化程度還較低.為學生,教師服務(wù)還不夠全面周到.附近,對居民服務(wù)形式上,有的還具有一定的供給126白海新高校物業(yè)管理市場化探索2008年第2期統(tǒng)一的管理標準和健全的

4、管理體制,各項管理工作難以到位,服務(wù)的主要職責也是限于后勤行政管理部門所管轄的范圍,人員和工作性質(zhì)造成市場份額的先天不足.2高校物業(yè)管理特點(1)高校物業(yè)姓"教"決定了把社會效益放在首位.高校物業(yè)是國有資產(chǎn),學校具有濃厚的人文環(huán)境和學術(shù)氛圍,物業(yè)管理應以"三服務(wù),二育人"為宗旨,高校物業(yè)管理體現(xiàn)姓"教",要遵循教育規(guī)律.學校是學習的場所,物業(yè)服務(wù)的目標是創(chuàng)造安靜,舒適,和諧的環(huán)境,營造校園的育人氛圍,創(chuàng)造穩(wěn)定的局面物業(yè)管理體系必須適應學校要求,并始終把社會效益放在首位.象的原因之一是體制問題,后勤物業(yè)管理部門名義上與學校是甲乙方經(jīng)營關(guān)

5、系,但實際上,學校委托物業(yè)部門對學校的資產(chǎn)代為管理,經(jīng)費由學校核定撥付.而不是完全的權(quán)利下放;其二是運行機制問題.學校將部分行政管理權(quán)限交由物業(yè)部門,客觀上造成了管理職能大于服務(wù)功能.的特點就是要依托學校母體,實施范圍主要限于校內(nèi),校內(nèi)物業(yè)管理市場的環(huán)境沒有形成,往往只是幾棟教學樓實施物業(yè)管理,而且還不是真正意義上的市場化物業(yè)管理.從資金融入,技術(shù)力量,市場風險等而論,都具有一定的局限性.(4)員工文化素質(zhì)和技術(shù)水平具有相對優(yōu)勢.物管部門技術(shù)力量和人員配置,特別是水電工,長期處在高校科技文化熏陶之中,評定技術(shù)等級,職稱申報,直接與本身的經(jīng)濟利益掛鉤,雖然在物業(yè)管理的專業(yè)知識,專業(yè)技能相對缺乏,

6、但高校物管的水電工文化程度與職稱比社會企業(yè)的同行要高.有其不可低估的優(yōu)勢和長處.期在高校工作,熟悉學校特點和教學,生活規(guī)律,熟悉教職工,有一定的人際關(guān)系和感情融合,同時,物管服務(wù)主體是高校教職員工和學生,相對整體素質(zhì)較高,尤其是水電工是校內(nèi)正式職工,可以說所謂"勞資"雙方矛盾產(chǎn)生的風險很小,信任度較高.3高校物業(yè)管理市場化模式探討(1)轉(zhuǎn)變思想觀念,由計劃經(jīng)濟意識向市場經(jīng)營意識轉(zhuǎn)變.作為高校物業(yè)管理機構(gòu),影響推進市場化管理進程的主要制約因素,除了體制方面的原因外,主要是由于思想觀念還比較落后,揉人了住戶要改變觀念,教職工以房改的優(yōu)惠價購買了住房,擁有了住房的部分產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)

7、,有義務(wù)對住房的維修,管理服務(wù)承擔費用.其次,高校物業(yè)管理部門要增強市場意識,加強管理,改善環(huán)境.加大宣傳力度,增加服務(wù)項目,提高服務(wù)質(zhì)量.(2)積極培育市場,不斷提高物業(yè)管理市場化程度.高校物業(yè)管理的發(fā)展,必須組建頗具潛力的物業(yè)管理公司.完全按市場經(jīng)濟規(guī)律獨立動作,這是關(guān)鍵.一方面,努力把內(nèi)部服務(wù)市場做精,另一部市場競爭的決定因素.要熟悉市場規(guī)則,了解市場趨勢進而駕馭市場.從規(guī)范內(nèi)部管理切人,建立以物業(yè)站為甲方,專業(yè)隊為乙方的內(nèi)部模擬市場運行機制,充分調(diào)動各方面的積極性,既控制了成本又保證了服務(wù)質(zhì)量,提高整體管理水平和經(jīng)濟效益.公司改制成現(xiàn)代企業(yè),在體制上從學校母體中剝離,理順與學校職能部門

8、的關(guān)系,精簡管理環(huán)節(jié),市場化管理,內(nèi)部建立健全各種規(guī)章制度,強化員工的企業(yè)意識,服務(wù)意識,全面提升企業(yè)的管理水平高校物業(yè)管理部門應成為獨立經(jīng)濟實體,實行獨立核算,自負盈虧,并結(jié)合高校實際情況,強化管理,提高效益.多方面經(jīng)營,建立和完善各種物業(yè)管理法規(guī),發(fā)揮自身資源和人才的優(yōu)勢.司一方面引進專門人才,另一方面狠抓人才的培養(yǎng)和教育,鼓勵員工掌握創(chuàng)新技能和現(xiàn)代管理方法.物業(yè)公司將員工培訓作為重要工作來抓,依托高校豐富的教育培訓資源,形成一個自我培訓,業(yè)培訓.加強與優(yōu)秀示范小區(qū)的聯(lián)系,通過參觀,學習,交流等途徑,使管理,服務(wù),經(jīng)營水平不斷提升,實現(xiàn)科學規(guī)范的管理.牌不僅可以直接得到居民的認可,帶來可觀

9、的經(jīng)2008年第2期能源技術(shù)與管理127濟效益,而且可以作為物業(yè)公司長遠發(fā)展和規(guī)模企業(yè)文化,提升了競爭力,積極灌輸"以人為本"的管理服務(wù)方針,努力探索推行"人文社區(qū)","學習型社區(qū)"和"綠色物業(yè)管理"等全新的管理服務(wù)理念,進一步充實其內(nèi)涵和外延每位員工不僅要懂得教育規(guī)律,靠優(yōu)質(zhì)服務(wù)去占領(lǐng)學校的后勤市場,贏得廣大師生的信譽.還必須不斷學習,掌握本行競爭力.校物業(yè)要生存發(fā)展,在守住學校這塊"根據(jù)地"的力實施"走出去"戰(zhàn)略,努力開拓外部市場,積極向社會公共型物業(yè)市場滲透和向外部專業(yè)

10、型服務(wù)市場延伸.高校物業(yè)公司通過接管社會物業(yè)項目,實形象,擴大社會聲譽和社會市場占有份額.總之,高校物業(yè)參與市場競爭,必須跳出傳統(tǒng)管理的套路,樹立現(xiàn)代的管理理念,遵循教育規(guī)律固校內(nèi)和拓展社會兩大市場,明確業(yè)務(wù)發(fā)展方向.加快品牌化,規(guī)模化管理的建設(shè)力度,建立具有高校特色的物業(yè)管理模式,真正把高校物業(yè)做活,做大,做強.參考文獻1吳藝等.現(xiàn)代物業(yè)管理理論與實務(wù)M.廣州:廣東經(jīng)濟出版社.1997.2張貫益.物業(yè)服務(wù)經(jīng)濟概論M.武漢:華中師范大學出版社,2001.3王荷.物業(yè)管理經(jīng)營之道M.北京:機械工業(yè)出版社,2006.4葉天泉.物業(yè)管理探索M.北京:中國計量出版社,2002.作者簡介白海新(1966

11、1,男,河北邯鄲人,1993年畢業(yè)于北京航空航天大學計算機系,1998年中國礦業(yè)大學(北京)企業(yè)管理系商業(yè)管理研究生班畢業(yè),現(xiàn)任中國礦業(yè)大學(北京)科技處副處長收稿日期:2008-0114(上接第74頁)人和退出障礙較多,價格機制沒有發(fā)揮作用,難以形成多元化投資格局;復墾后土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)不暢,復墾土地配置的市場機制無法確立.競爭氛圍難以形成.采煤塌陷地復墾是一項專業(yè)性,技術(shù)性很強的工作,只有專業(yè)化復墾公司按照土地總體規(guī)劃的要求,制訂詳細的復墾專項規(guī)劃及設(shè)計,采用先進設(shè)備和技術(shù)進行復墾,實現(xiàn)土地復墾集約化,才塌陷地復墾投資收益最大化,應引人復墾市場機制,本著"誰投人,誰受益"的

12、原則,對政府投資復墾治理的國家已征用的塌陷地,鼓勵單位和個人以承包,租賃,股份合作等形式從事開發(fā)經(jīng)營,并保證經(jīng)營者依法享有繼承,轉(zhuǎn)讓,出租等權(quán)利;對采煤塌陷地復墾任務(wù)較重的地區(qū),應組建專業(yè)化的采煤塌陷地復墾公司,破壞土地單位可以通過支付復墾費的形式,將復墾任務(wù)交給專業(yè)化土地復墾公司,由專業(yè)化復墾公司統(tǒng)一復墾,使采煤塌陷地復墾工作走上社會化,市場化,企業(yè)化,專業(yè)化的軌道上來.另外,在產(chǎn)權(quán)明晰的前提下,培育和發(fā)展統(tǒng)一,開放,競爭,有序的采煤塌陷地復墾基礎(chǔ)作用,切實提高采煤塌陷地復墾投資機制的科學化水平和經(jīng)濟效益.采煤塌陷地復墾的市場化運作,是未來發(fā)展運作,有利于多種投資主體的積極參與,有利于形成公平競爭的良好氛圍.根據(jù)目前我市采煤塌陷地復墾資金投人的實際,結(jié)合投資結(jié)構(gòu)的變化形勢和市場經(jīng)濟發(fā)展的需求,除了接受中央,省及地方各級政府撥付的資金外,實行由政府牽頭,社會各方參與,以市場機制運作的方式集中各方資金的投資,推動采煤塌陷地復墾工作的進一步開展.參考文獻1田忠