淺談房地產(chǎn)開發(fā)過程中園林綠化項(xiàng)目管理

1、淺談房地產(chǎn)開發(fā)過程中園林綠化項(xiàng)目管理1.1加強(qiáng)溝通,搞好協(xié)調(diào)。在工程建設(shè)中,有時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)也會(huì)出現(xiàn)許多與實(shí)際情況不一致的地方,于是在施工實(shí)際中給施工方留下了難度。同時(shí)還會(huì)在樹種、數(shù)量、種植密度等諸多方面進(jìn)行變更和調(diào)整。此外,在園林綠化施工過程中,經(jīng)常會(huì)遇到各種各樣的管理失誤,在具體操作中不時(shí)地表現(xiàn)出這邊沒活干,那邊干不完的尷尬局面,造成了人力、物力和財(cái)力嚴(yán)重浪費(fèi)。同時(shí),園林工程質(zhì)量和園林效果又主要取決于苗木質(zhì)量和栽植效果,它占工程總投資的70%以上,其中苗木部分占總成本的三分之一。因此,苗木的成活率對于施工方來說也是極其重要的。在工程實(shí)踐中,如果管理不到位經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)成片地苗木死亡,這不僅

2、增加了工程成本,而且嚴(yán)重影響了景觀效果。1.2建立以質(zhì)量為中心的管理體系,實(shí)行質(zhì)量動(dòng)態(tài)管理,制訂工程質(zhì)量獎(jiǎng)罰措施。對工程進(jìn)行定期或不定期檢查,對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題重獎(jiǎng)重罰,激勵(lì)管理人員和員工的積極性。具體的工作如在園林綠化中重視土壤的處理工作,做好定點(diǎn)放線、種植穴、槽的挖掘,把好苗木質(zhì)關(guān)等,只有嚴(yán)格按施工工序操作每道工序完工后,經(jīng)監(jiān)理檢查認(rèn)可簽字后,方可移交下一道工序繼續(xù)施工,檢查一環(huán)扣一環(huán),才能保證施工質(zhì)量。1.3加強(qiáng)質(zhì)量管理,控制返工率在施工過程中,要嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān),始終貫徹“百年大計(jì),質(zhì)量第一”的質(zhì)量方針,各級質(zhì)量自檢人員定點(diǎn)、定崗、定責(zé)加強(qiáng)施工工序的質(zhì)量自檢和管理工作,真正把質(zhì)量管理貫徹

3、到整個(gè)過程中。采取一切可能的防范措施,消除質(zhì)量隱患,做到工程一次成型,一次合格,杜絕返工現(xiàn)象的發(fā)生,避免不必要的人力、物力、財(cái)力的投入而加大工程成本。尤其對苗木及苗木栽植、養(yǎng)護(hù)管理等的質(zhì)量把關(guān)更加嚴(yán)格,否則可能會(huì)導(dǎo)致苗木死亡,不僅增加了工程成本,還有可能損害工程形象,甚至公司的信譽(yù)。1.4加強(qiáng)后期管護(hù)。在綠化建設(shè)完成后,還要進(jìn)行經(jīng)常的養(yǎng)護(hù)管理,才能鞏固綠化的效果。目前我國園林綠化普遍存在重建設(shè)、輕養(yǎng)護(hù)的現(xiàn)象,加之養(yǎng)護(hù)人員的專業(yè)水平有限、設(shè)施差、人員少,而緩苗期間又是苗木成活的關(guān)鍵時(shí)期,此期內(nèi)的養(yǎng)護(hù)是保證成活的重要措施,所以,在后期的管護(hù)中特別要注重水的管理,高溫季節(jié),要加大灌水量和次數(shù),滿足樹

4、木生理的需求。冬季要樹干涂白,還要嚴(yán)防人為破壞。定期檢查,及早預(yù)防,防止病蟲害的大面積的發(fā)生。同時(shí)還要建立健全的規(guī)章制度,從而保證園林景觀的效果。2.園林施工項(xiàng)目成本管理2.1投資計(jì)劃成本管控依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的宏觀定位及產(chǎn)品品質(zhì),測算總投資計(jì)劃成本,比擬同類競爭項(xiàng)目園林景觀工程成本與效果分析,確定其園林景觀工程科目投資成本,有三方面影響其決策:2.2設(shè)計(jì)階段成本管控成本管控設(shè)計(jì)為先,設(shè)計(jì)階段的成本管控占項(xiàng)目成本管控的90%,設(shè)計(jì)階段管控是成本管控體系中重中之重。2.2.3.1材料成本管控在園林建造材料的選擇上充分利用當(dāng)?shù)刭Y源,就地取材,盡量使用天然材質(zhì),不僅能體現(xiàn)與當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境的完美融合,為項(xiàng)目

5、的景色平添幾分真實(shí)和自然,而且可以大幅降低園林工程的建造成本。在園林植物品種的選擇上,選擇適宜本地區(qū)生長、成活率高的鄉(xiāng)土樹種,結(jié)合四季植物表象及觀賞期,合理配置苗木品種,從而減低成本。2.2.3.2施工圖紙的審核及管控以有效施工圖紙作為施工依據(jù),嚴(yán)格審核圖紙,消化理解設(shè)計(jì)意圖,確保景觀工程順利施工。2.3施工圖預(yù)算階段的成本管控一份科學(xué)合理的施工圖預(yù)算書,決定了成本控制的好壞,編制份合格的園林景觀施工圖預(yù)算首先要認(rèn)真收集基礎(chǔ)資料,對圖紙的熟悉:有沒有新材料、新植物及新工藝:收集材料產(chǎn)地、品種和價(jià)格,特別是大宗材料如鋼筋、水泥、地面鋪裝材料和苗木的價(jià)格,還要關(guān)注材料的走勢等等。施工預(yù)算的完成,為

6、施工生產(chǎn)制定了標(biāo)準(zhǔn)成本,為今后施工成本控制提供了依據(jù)。因其根據(jù)實(shí)際施工程序,按部位編制,具有很強(qiáng)的對比性和可操作性,能夠?qū)⒖赡馨l(fā)生的成本隱患,控制在最小的:L作面,降低了大面失控的可能性,有了成本控制依據(jù)。2.4施工階段成本管控組織工程施工階段。依據(jù)園林施工預(yù)算書及施組織計(jì)劃,才能有效控制整個(gè)施工過程的成本。在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴(yán)密而切實(shí)可行的管理措施,體現(xiàn)在成本管理上主要有以下三個(gè)方面應(yīng)予以加強(qiáng):施工階段的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的,但應(yīng)處于一個(gè)嚴(yán)密的管理控制體系之中。設(shè)計(jì)變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確:操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限、否決及責(zé)任追究

7、制度等。施工單位應(yīng)明晰該操作體系,以便于協(xié)作配合,提高工作效率,為結(jié)算打好基礎(chǔ)。完善的設(shè)備、材料管理體系是打造精品工程的必要條件,通常操作方式有: (a業(yè)主單位白行采購:自行采購既能起到成本控制作用,又避免雙方結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧。如地面鋪裝材料等些對項(xiàng)目品質(zhì)影響較直接,同時(shí)價(jià)格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購優(yōu)勢的材料要自行集中采購:園林景觀工程所用的部分材料,也可通過競標(biāo)自行采購。此部分材料要注意收取保管費(fèi)。(b施工單位采購:業(yè)主單位對一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下,讓施工單位采購,這樣可發(fā)揮施工單位比業(yè)主單位更熟悉市場的優(yōu)勢,從而調(diào)動(dòng)其積極性。(c業(yè)主單位定價(jià)施工單位采購:主要材料價(jià)格

8、可通過發(fā)、承包方共同到市場尋價(jià),結(jié)算時(shí)按尋定價(jià)格結(jié)算。尋定價(jià)格的材料應(yīng)明確品牌、出廠價(jià)格時(shí)限。上述三種材料采購方式都應(yīng)建立樣板、樣品封存認(rèn)證制度、進(jìn)場驗(yàn)收確認(rèn)制度,確保材料品質(zhì)達(dá)標(biāo)。資金計(jì)劃是建立在項(xiàng)目的各項(xiàng)合同已確定,且總體施工進(jìn)度計(jì)劃已確認(rèn)合理的基礎(chǔ)上,因此要求成本控制人員與工程管理人員在前期相互協(xié)調(diào),扎實(shí)地做好基礎(chǔ)工作。(a施工階段工程款支付是以資金計(jì)劃為基礎(chǔ)的,它應(yīng)同施工進(jìn)度計(jì)劃相協(xié)調(diào),在這樣一個(gè)總框架下監(jiān)控項(xiàng)目,可使工程管理更加清晰。當(dāng)月實(shí)際發(fā)生額的增減超過資金計(jì)劃一定比例時(shí),成本控制人員和工程管理人員應(yīng)及時(shí)分析,闡明原因,嚴(yán)重時(shí),提出成本預(yù)警和工程進(jìn)度預(yù)警。(b資金計(jì)劃與成本動(dòng)態(tài)控

9、制相結(jié)合,可使公司更好地掌控項(xiàng)目運(yùn)行,使企業(yè)的收入與工程支出處于良性循環(huán)。(1水電系統(tǒng)維護(hù)運(yùn)行費(fèi)用管理(2植物養(yǎng)護(hù)、修剪、補(bǔ)植等方面管理3 園林施工項(xiàng)目進(jìn)度管理園林施工項(xiàng)目進(jìn)度控制是指在既定的工期內(nèi),編制出最優(yōu)的施工進(jìn)度計(jì)劃,在執(zhí)行該計(jì)劃的過程中,經(jīng)常檢查施工實(shí)際情況,并將其與計(jì)劃進(jìn)度相比較,制定出必要的調(diào)整措施,修改原計(jì)劃,不斷地如此循環(huán),直至工程竣工驗(yàn)收。因?yàn)槭┕みM(jìn)度受多種因素的影響,常見的有施工場地被其他施工單位大量占用,工程進(jìn)度受到交叉施工單位的制約;圖紙不及時(shí)、有錯(cuò)誤或圖紙不詳;園林工程施工還受天氣的制約等,因此做好施工進(jìn)度控制是至關(guān)重要的。4 要保障園林施工進(jìn)度可采用如下措施:4.

10、1組織措施:為保證園林施工進(jìn)度管理,必須建立起完善的施工實(shí)施進(jìn)度控制組織系統(tǒng)和控制體系。如召開協(xié)調(diào)會(huì)落實(shí)各層次各項(xiàng)目的進(jìn)度,安排進(jìn)度控制調(diào)度員。明確各崗位的具體任務(wù)和工作職責(zé),按施工項(xiàng)目的組成、進(jìn)展階段等將總進(jìn)度計(jì)劃分解,以保證進(jìn)度目標(biāo)的貫徹實(shí)施。在園林工程建設(shè)施工的全過程中,項(xiàng)目管理者要經(jīng)常檢查園林建設(shè)施工進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施情況,通過對照比較和分析,及時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)施中的偏差,采取有效措施調(diào)整園林工程建設(shè)施工進(jìn)度計(jì)劃,排除干擾,保證工期目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。4.2合同措施:應(yīng)保持總進(jìn)度控制目標(biāo)與合同總工期相一致,分包合同的工期與總包合同的工期相一致,并明確違約責(zé)任。4.3技術(shù)措施。要不斷采用新技術(shù)、新方法,特別是在不增加成本的前提下加快施工進(jìn)度的技術(shù)方法,以保證工程如期竣工。4.4園林施工項(xiàng)目安全管理園林施工項(xiàng)目安全管理,就是施工項(xiàng)目在施工過程中,組織安全生產(chǎn)的全部活動(dòng),通過對生產(chǎn)因素的具體控制,使生產(chǎn)因素不安全的行為和狀態(tài)減少或消除,不引發(fā)事故,從而保證施工項(xiàng)目的正常運(yùn)行。做好施工安全管理首先要堅(jiān)持安全管理原則,即堅(jiān)持安全與生產(chǎn)同步,管生產(chǎn)必須抓安全,安全寓于生產(chǎn)之中,并對生產(chǎn)發(fā)揮促進(jìn)與保證作用。生產(chǎn)組織者在安